청약 용어 해설집

청약 용어, 신청 순서대로 정리했습니다

자격 → 신청·당첨 → 돈의 흐름 → 대출·규제 순. 막히는 순간 필요한 단어를 여정 순서로 묶었습니다.

※ 모든 설명은 개념 이해를 돕기 위한 참고용이며 투자·청약 권유가 아닙니다. 자격·일정·금액·규제는 단지와 시점에 따라 다르니 신청 전 반드시 청약홈 모집공고 원문과 각 기관에서 최신 내용을 확인하세요.

1. 자격·순위기준 거의 불변

신청 전 — 내가 넣을 수 있나, 몇 순위인가

민영주택 / 국민주택: 민영주택은 민간 건설사가 짓는 아파트로 청약 가점제·추첨제가 적용됩니다. 국민주택은 국가·지자체·LH 등이 짓거나 국민주택기금 지원을 받은 전용 85㎡ 이하 주택으로, 무주택·납입 요건 등 자격 기준이 더 엄격합니다.
분양주택 / 임대주택: 분양주택은 당첨 후 소유권을 사는 일반적인 청약 대상입니다. 임대주택은 일정 기간 임대로 거주하는 형태로, 이후 분양으로 전환되는 유형(분양전환)도 있습니다.
정비사업(재개발·재건축): 낡은 주거지를 다시 개발하는 사업. 조합이 사업주체가 되며, 조합원에게 우선 배정하고 남은 물량을 일반분양합니다. 사업주체 이름에 '○○재개발정비사업조합'처럼 표기되면 정비사업 단지입니다.
청약통장: 청약 자격을 얻는 예금 통장(주택청약종합저축). 가입기간과 납입 횟수가 순위·가점에 반영됩니다.
1순위 / 2순위: 신청 우선권 등급. 통장 가입기간·납입횟수·무주택 등 요건을 충족하면 1순위, 못 채우면 2순위입니다. 1순위 마감이면 2순위에는 기회가 오지 않습니다.
예치금: 청약통장에 들어 있어야 하는 최소 금액. 지역과 신청 평형에 따라 기준이 다르며, 모집공고일 전날까지 채워져 있어야 합니다.
무주택기간: 세대에 속한 전원이 집을 갖지 않은 기간. 가점제의 점수 항목 중 하나입니다.
가점제: 무주택기간·부양가족수·통장 가입기간을 점수로 환산(총 84점 만점)해 높은 순으로 뽑는 방식입니다.
추첨제: 가점과 무관하게 무작위 추첨으로 뽑는 방식. 가점이 낮아도 기회가 있습니다.
특별공급(특공): 신혼부부·생애최초·다자녀·노부모부양·기관추천 등 정책 대상에게 배정되는 별도 물량. 일반공급과 경쟁이 분리됩니다.
해당지역 / 기타지역: 단지 소재지에 사는 신청자가 해당지역, 그 밖은 기타지역입니다. 해당지역에 우선 배정되므로 같은 주택형이라도 지역 구분에 따라 경쟁률·마감 여부가 갈립니다.

2. 신청·당첨기준 거의 불변

접수하고 결과를 받는 단계

무순위 청약(줍줍): 계약 포기·부적격 등으로 남은 물량을, 통장이나 순위와 무관하게 다시 공급하는 것. '줍는다'는 뜻의 속어로 줍줍이라 부릅니다.
예비입주자: 당첨자가 계약을 포기하면 순번대로 계약 기회를 받는 후보. 당첨자 발표 때 예비번호가 함께 부여됩니다.
부적격 당첨: 신청 자격을 실제로는 충족하지 못한 것이 사후에 확인되어 당첨이 취소되는 경우. 불이익이 따를 수 있습니다.
재당첨 제한: 한 번 당첨되면 일정 기간 다른 주택에 당첨될 수 없는 규정. 지역 규제 강도에 따라 기간이 달라집니다.
전매제한: 당첨으로 얻은 분양권을 일정 기간 팔 수 없게 하는 규정. 위반 시 당첨 취소와 장기 청약 제한이 따를 수 있습니다.

3. 돈의 흐름기준 거의 불변

당첨 후 — 언제, 얼마를 내나 (비율은 단지별로 다르니 범위로만)

계약금: 계약할 때 처음 내는 돈. 보통 분양가의 10~20%(단지별 상이)입니다.
중도금: 공사 기간 동안 나눠 내는 돈. 보통 분양가의 60%를 여러 차례(흔히 6회)에 걸쳐 냅니다. 중도금대출로 충당하는 경우가 많습니다.
잔금: 입주할 때 내는 마지막 돈. 보통 20~30%이며, 잔금대출로 전환하기도 합니다.
발코니 확장비 / 옵션비: 분양가에 포함되지 않는 추가 비용. 계약 시 별도로 선택·납부합니다.

🧮 분양가별 납부 일정 계산기

분양가를 넣으면 계약금(10%)·중도금(60%, 6회)·잔금(30%) 금액을 자동 계산합니다. 실제 비율은 단지마다 다르니 참고용입니다.

분양가(만원)

4. 대출·규제2026년 7월 기준

돈이 실제로 막히는 관문 · 2026년 7월 기준

중도금대출: 중도금을 충당하기 위한 집단대출. 규제지역 여부와 분양가에 따라 한도·가능 여부가 달라집니다.
잔금대출: 입주 시점에 중도금대출을 전환하거나 새로 받는 대출입니다.
LTV(주택담보대출비율): 집값 대비 빌릴 수 있는 비율. 2026년 7월 기준 규제지역은 40%가 적용됩니다(생애최초는 최대 80%, 단 수도권은 한도 상한 있음).
DTI(총부채상환비율): 연소득 대비 '주택담보대출 원리금 + 그 밖 대출의 이자'가 차지하는 비율입니다.
DSR(총부채원리금상환비율): 연소득 대비 '모든 대출의 원리금 상환액'이 차지하는 비율. 당첨자가 중도금·잔금 단계에서 가장 자주 걸리는 관문입니다. 1금융권 40%, 2금융권 50%가 기준입니다.
스트레스 DSR: 미래 금리 상승을 미리 반영해 대출 한도를 더 보수적으로 계산하는 제도. 2026년 7월 기준 수도권에 가산금리가 적용되어 한도가 줄어듭니다.
정책대출(디딤돌·보금자리론 등): 무주택·소득 요건을 충족하면 시중보다 낮은 금리로 받는 정책 금융. 소득·주택가격 요건은 상품마다 다릅니다.
규제지역(투기과열지구·조정대상지역): 대출·전매·재당첨에 강한 규제가 걸리는 지정 지역. 2026년 7월 기준 지정 현황은 아래 별도 안내를 참고하세요.

📌 2026년 7월 규제 현황 요약

규제지역 — 서울 25개 자치구 전역과 경기 12곳(과천·광명·성남 분당/수정/중원구·수원 영통/장안/팔달구·안양 동안구·용인 수지구·의왕·하남)이 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시 지정되어 있습니다. (2025.10.15 대책, 10.16 시행 · 성남·수원·안양·용인은 표기된 구만 해당)

수도권·규제지역 주택담보대출 한도 — 집값 구간에 따라 시가 15억 이하 최대 6억 원, 15억~25억 4억 원, 25억 초과 2억 원. 이 한도 안에서 LTV·DSR로 실제 금액이 정해지며, 대출 시 6개월 내 전입(실거주) 의무가 있습니다.

DSR — 1금융권 40%·2금융권 50%, 스트레스 DSR 3단계 적용(수도권 가산금리 상향).

출처: 국토교통부·금융위원회 주택시장 안정화 대책(2025.6.27·2025.10.15 발표). 규제는 수시로 바뀌므로 신청 전 반드시 청약홈 모집공고와 각 은행에서 최신 조건을 확인하세요.

최종 정리: 2026-07-23 · ①~③ 개념은 에버그린, ④ 대출·규제는 2026년 7월 기준(정책 변동 시 갱신)
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